چکیده

اوراق تسهیلات مسکن که در بازارهای مالی با نماد اختصاری «تسه» شناخته می‌شوند، از جمله ابزارهای نوین مالی به شمار می‌روند که با هدف تسهیل تأمین مالی متقاضیان خرید مسکن و کاهش دوره انتظار دریافت تسهیلات بانکی در بورس انرژی و فرابورس ایران طراحی و عرضه شده‌اند. این ابزار مالی کارآمد به خریداران اجازه می‌دهد بدون نیاز به سپرده‌گذاری طولانی‌مدت، حق تقدم استفاده از وام مسکن را از دارندگان این امتیاز خریداری کنند. از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز می‌توانند از طریق سپرده‌گذاری در حساب‌های خاص بانک مسکن، از سود قانونی ناشی از فروش این برگه‌ها منتفع گردند. در این مقاله تحلیلی و تخصصی، مبانی فنی، نحوه قیمت‌گذاری روزانه، فرآیند خرید اوراق مسکن از طریق کارگزاری‌های بورسی، مقایسه بازدهی آن‌ها با سایر ابزارها نظیر انواع صندوق سرمایه‌گذاری و محاسبات عددی اخذ وام مسکن به تفصیل مورد ارزیابی قرار گرفته است.

ماهیت ابزار مالی تسه و تاریخچه شکل‌گیری اوراق بانک مسکن

تأمین مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اقتصادی بنیادین خانوارها بوده و نظام بانکی برای پاسخ به این تقاضا، طرح‌های اعتباری گوناگونی را در طول دهه‌های گذشته تعریف کرده است. روش سنتی اخذ تسهیلات، نیازمند افتتاح حساب پس‌انداز مسکن و رسوب پول برای دوره‌های زمانی دست‌کم یک یا چند ساله بود تا متقاضی بر اساس میانگین موجودی خود، مشمول دریافت وام گردد. با تشدید تورم عمومی و افزایش پرشتاب بهای املاک مسکونی، خواب سرمایه برای بخش عمده‌ای از خریداران توجیه اقتصادی خود را از دست داد و ضرورت ایجاد مکانیزمی سریع‌تر و منعطف‌تر در بستر بازار سرمایه آشکار شد.

اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که به اختصار با عنوان تسه نام‌گذاری شده‌اند، ابزاری مبتنی بر بازار سرمایه هستند که مالکیت امتیاز وام را از متقاضی دارای سپرده به متقاضی نیازمند نقدینگی منتقل می‌کنند. ناشر اصلی این اوراق، بانک مسکن است که این اوراق را در ازای افتتاح حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز در اختیار سپرده‌گذاران قرار می‌دهد. سپرده‌گذاران با حفظ اصل سرمایه خود در بانک، علاوه بر دریافت سود علی‌الحساب، ماهانه تعدادی برگه اوراق تسه متناسب با مبلغ و کارکرد حساب دریافت می‌کنند و می‌توانند این برگه‌ها را در نمادهای معاملاتی فرابورس ایران به فروش برسانند تا به نقدینگی بیشتری دست یابند.

ویژگی‌های اوراق تسه

هر برگه از این اوراق، نماینده حق دریافت ۵ میلیون ریال (معادل ۵۰۰ هزار تومان) تسهیلات بانکی مسکن است. این اوراق دارای نماد اختصاصی و مشخصی هستند که سال و ماه صدور آن را تعیین می‌کند؛ برای مثال، نماد تسه۰۲۰۸ نشان‌دهنده اوراقی است که در آبان‌ماه سال ۱۴۰۲ صادر شده است. تاریخ صدور برای خریداران از اهمیت بسزایی برخوردار است، زیرا هر ورقه دارای مدت اعتبار معینی است و پس از سررسید فاقد ارزش معاملاتی خواهد بود.

کارکرد اقتصادی و اهداف انتشار

هدف اساسی از طراحی این اوراق، پیوند زدن بازارهای پولی و سرمایه‌ای کشور در جهت حل معضل کمبود نقدینگی مسکن است. با ورود این سازوکار به فرابورس، بازار سیاه خرید و فروش غیرقانونی و پرخطر فیش‌های وام مسکن برچیده شد و نظامی کاملاً شفاف، نظام‌مند و قانون‌پذیر جایگزین آن گردید که در آن کشف قیمت بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا انجام می‌پذیرد.

سازوکار تعیین قیمت اوراق بانک مسکن امروز و متغیرهای کلیدی بازار

تعیین قیمت اوراق بانک مسکن امروز تابعی مستقیم از مکانیزم کشف نرخ در تالار معاملات فرابورس ایران است. برخلاف قیمت‌گذاری‌های دستوری که در برخی بخش‌های اقتصاد حاکم است، قیمت روزانه این اوراق توسط جریان عرضه و تقاضای فعالان بازار تعیین می‌شود و دامنه‌ نوسان مشخصی در هر روز معاملاتی برای آن اعمال می‌گردد. متقاضیان خرید ملک از یک سو برای تأمین سقف تسهیلات نیازمند خرید حجم مشخصی از این اوراق هستند، و از سوی دیگر سپرده‌گذاران به عنوان عرضه‌کنندگان این ابزار در سیستم معاملاتی حضور دارند.

بررسی روند تاریخی قیمت اوراق مسکن نشان می‌دهد که نوسانات فصلی بازار مسکن، اثر مستقیمی بر قیمت لحظه ای اوراق مسکن بر جای می‌گذارد. در فصولی از سال مانند تابستان که جابه‌جایی‌ها و معاملات مسکن به اوج خود می‌رسد، فشار تقاضا برای اخذ وام سبب صعود قیمت تسه می‌شود. برعکس، در فصول رکود معاملات ملکی یا مقاطعی که نرخ بهره تسهیلات بانکی افزایش می‌یابد، تقاضای مؤثر برای خرید اوراق کاهش یافته و قیمت این برگه‌ها در بازارهای مالی تعدیل می‌گردد.

تأثیر سقف تسهیلات بانکی بر نرخ روزانه

هر زمان که شورای پول و اعتبار سقف مبالغ وام خرید مسکن یا وام جعاله (تعمیرات) را افزایش می‌دهد، تقاضای خرید اوراق به شکلی جهشی تغییر می‌کند. با افزایش سقف وام، تعداد برگه‌های مورد نیاز برای تکمیل پرونده تسهیلاتی خریداران افزایش یافته و این موضوع شوک تقاضا به بازار وارد می‌کند که پیامد مستقیم آن افزایش قیمت اوراق تسه در بازار سرمایه است.

تاریخ سررسید و انقضای اوراق

طول عمر اوراق تسه به‌طور معمول دو سال شمسی پس از تاریخ صدور آن‌ها در نظر گرفته می‌شود که در پاره‌ای از موارد با نظر بانک مسکن امکان تمدید اعتبار آن تا سقف ۶ ماه دیگر نیز وجود دارد. با نزدیک شدن ورقه به پایان مهلت دو ساله، به دلیل کاهش ریسک‌پذیری خریداران و محدودیت زمانی در تشکیل پرونده در شعب بانک، قیمت تسه رو به کاهش می‌گذارد و با تخفیف نسبت به اوراق جدیدتر دادوستد می‌شود.

راهنمای گام‌به‌گام دریافت کد بورسی و خرید اوراق مسکن در بورس

ورود به معاملات اوراق تسه بدون عبور از دروازه رسمی بازار سرمایه امکان‌پذیر نیست. از آن‌جا که معاملات این اوراق تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار و در بستر نرم‌افزارهای معاملات برخط فرابورس صورت می‌گیرد، اولین گام ضروری برای هر متقاضی وام مسکن، ثبت‌نام در سامانه سجام و دریافت کد معاملاتی اختصاصی بورس است. بدون هویت‌سنجی متمرکز و اخذ کد بورسی، هیچ فرد حقیقی یا حقوقی قادر به تملک این اوراق در سامانه‌های معاملاتی کشور نخواهد بود.

پس از ثبت اطلاعات در سامانه جامع اطلاعات مشتریان (سجام) و تکمیل فرآیند احراز هویت غیرحضوری یا حضوری، شخص باید در یکی از کارگزاری‌های دارای مجوز رسمی عضویت یابد. فرآیند خرید اوراق بانک مسکن در بورس مشابه فرآیند معامله سهام عادی یا واحدهای یک صندوق سرمایه‌گذاری است؛ متقاضی حساب کاربری خود در کارگزاری را به میزان بودجه مورد نیاز شارژ کرده و با جستجوی نماد مدنظر، سفارش خرید خود را در تابلوی فرابورس ثبت می‌نماید.

1. ثبت‌نام در سامانه سجام و انجام مراحل احراز هویت هوشمند یا مراجعه به دفاتر پیشخوان دولت جهت فعال‌سازی حساب کاربری.
2. ثبت‌نام در سامانه آنلاین یکی از کارگزاری‌های رسمی بازار سرمایه و دریافت نام کاربری و رمز عبور سامانه معاملات برخط.
3. استعلام مبلغ دقیق وام تصویب‌شده از سوی شعبه بانک مسکن و محاسبه تعداد دقیق برگه‌های اوراق تسهیلات مورد نیاز.
4. واریز وجه ریالی محاسبه‌شده به حساب کارگزاری بر اساس آخرین قیمت اوراق تسه و هزینه کارمزدهای معاملاتی.
5. جستجوی نماد تسه با تاریخ معتبر در سامانه معاملاتی و ارسال سفارش خرید در محدوده مجاز نوسان قیمت روز.
6. دریافت اعلامیه خرید و گواهی سهامداری معتبر از کارگزاری پس از تسویه معاملات جهت ارائه به شعبه بانک عامل.

نحوه پیگیری و استعلام اوراق بانک مسکن با کد ملی

بسیاری از خریداران و سرمایه‌گذاران نیازمند آن هستند که پس از انجام معاملات یا به منظور آگاهی از تعداد اوراق تخصیص‌یافته به حساب ممتاز خود، وضعیت دارایی را پیگیری کنند. در گذشته، این اقدام مستلزم مراجعه به شعب بانک مسکن یا دفاتر کارگزاری بود که اتلاف وقت فراوانی را برای ارباب رجوع به همراه داشت. امروزه، با ارتقای سامانه‌های الکترونیکی بازار سرمایه، پیگیری و استعلام اوراق بانک مسکن با کد ملی به فرآیندی شفاف، سریع و آنلاین تبدیل گردیده است.

درگاه یکپارچه ذینفعان بازار سرمایه (سامانه سمات متعلق به شرکت سپرده‌گذاری مرکزی) مرجع نهایی ثبت دارایی‌های مالی افراد به شمار می‌رود. سرمایه‌گذاران با ورود به این پرتال از طریق کد ملی خود، می‌توانند سبد کامل دارایی‌های خود اعم از سهام، واحدهای انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری و تعداد برگه‌های اوراق تسه خریداری‌شده را به تفکیک تاریخ صدور و وضعیت توقیف یا معامله مشاهده نمایند. از طرفی، شعب بانک مسکن نیز از طریق سیستم متمرکز خود، وضعیت اوراق تودیع‌شده متقاضی را با اطلاعات هویتی وی تطبیق می‌دهند.

استعلام اوراق از طریق سامانه ذینفعان

با ثبت‌نام در درگاه ذینفعان، شخص با وارد کردن کد ملی و رمز عبور یک‌بار مصرف به میز کاربری هدایت می‌شود. در بخش سبد دارایی، کلیه گواهی‌های مسکن خریداری‌شده با جزئیات کامل شامل تعداد، نماد معاملاتی، و ارزش روز بر اساس آخرین نرخ‌ها نمایش داده می‌شود و امکان دریافت برگه گواهی معتبر با کد پیگیری برای ارائه به مراجع بانکی وجود دارد.

استعلام مستقیم از شعب بانک مسکن

سپرده‌گذارانی که دارای حساب‌های اندوخته یا ممتاز بانک مسکن هستند، می‌توانند با مراجعه به باجه الکترونیک شعب و ارائه کد ملی، ریز کارکرد سپرده، تعداد اوراق مسکن تخصیص‌داده‌شده در هر ماه و دوره‌های صدور این اوراق را استعلام کرده و در صورت نیاز درخواست آزادسازی آن‌ها برای ارسال به سامانه معاملات فرابورس را ثبت نمایند.

بهترین زمان خرید اوراق مسکن

انتخاب بازه زمانی مناسب برای خرید اوراق تسه تأثیر چشمگیری در بهینه‌سازی هزینه‌های کل دریافت وام خرید ملک دارد. بازار اوراق تسه مانند هر بازار سرمایه‌محور دیگر، رفتارهای چرخه‌ای و مبتنی بر روان‌شناسی تقاضا را تجربه می‌کند. بنابراین، آگاهی از الگوهای رفتاری بازار به خریداران کمک می‌کند تا در دوره‌های نزول قیمت یا در کف‌های قیمتی، اوراق مسکن مورد نیاز خود را با هزینه بسیار کمتری تأمین نمایند.

از منظر فاندامنتال، بهترین زمان خرید اوراق مسکن غالباً پایان فصل تابستان و اواخر زمستان است؛ زیرا در نیمه دوم سال با کاهش فعالیت‌های عمرانی و افت آمار خرید و فروش مسکن، تقاضای تسهیلات بانکی با افت نسبی مواجه شده و در نتیجه قیمت اوراق بانک مسکن در محدوده‌های باثبات‌تر و ارزان‌تری تثبیت می‌شود. علاوه بر این، در مقاطعی که نرخ‌های بازدهی در دیگر بخش‌ها رشد می‌کند، جذابیت این اوراق دستخوش تغییر شده و امکان خرید پله‌ای برای متقاضیان فراهم می‌آید.

محاسبه عددی و کارشناسی هزینه خرید مسکن با وام و اوراق تسه

برای درک عینی و کاربردی سازوکار خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات، بررسی یک سناریوی عددی بر اساس آخرین مصوبات بانکی و نرخ‌های موجود ضروری است. در حال حاضر، سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین ساکن در شهر تهران به همراه تسهیلات تکمیلی جعاله تعمیر مسکن به ۹۶۰ میلیون تومان رسیده است. این رقم متشکل از ۸۰۰ میلیون تومان تسهیلات زوجین (هر نفر ۴۰۰ میلیون تومان) به علاوه ۱۶۰ میلیون تومان وام جعاله تعمیرات است. با توجه به اینکه هر برگه تسه معادل ۵۰۰ هزار تومان اعتبار وام دارد، میزان دقیق اوراق مورد نیاز و هزینه ریالی خرید آن‌ها به شرح محاسبات تخصصی زیر خواهد بود.

چنانچه زوجین تهرانی قصد دریافت سقف کامل این ۹۶۰ میلیون تومان وام را داشته باشند، ابتدا باید تعداد برگه‌های مورد نیاز را محاسبه کنند. از تقسیم مبلغ کل وام بر ارزش اسمی هر ورقه، نیاز به ۱۹۲۰ برگه اوراق تسهیلات مسکن به دست می‌آید؛ بدین صورت که ۱۶۰۰ برگه برای وام خرید و ۳۲۰ برگه برای وام جعاله مسکن نیاز است. حال اگر فرض کنیم بر اساس قیمت اوراق بانک مسکن امروز، هر برگه تسه در تابلوی فرابورس به قیمت میانگین ۱،۴۰۰،۰۰۰ ریال (۱۴۰ هزار تومان) معامله شود، بار مالی اولیه سنگینی برای متقاضی پدیدار می‌گردد.

برآورد هزینه ریالی خرید اوراق

تعداد کل اوراق مورد نیاز یعنی ۱۹۲۰ برگه ضرب در قیمت فرضی هر برگه (۱۴۰ هزار تومان)، نشان‌دهنده نیاز به مبلغ ۲۶۸ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان نقدینگی صرفاً جهت خرید حق تقدم استفاده از وام است. این مبلغ به صورت نقدی در زمان خرید اوراق در بورس از متقاضی کسر شده و جزو هزینه‌های غیرقابل بازگشت وام تلقی می‌شود که باید به عنوان هزینه قطعی تأمین مالی در محاسبات اقتصادی خانوار لحاظ گردد.

اقساط و سود واقعی بازپرداخت وام

تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، با نرخ سود مصوب بانکی ۲۲.۵ درصد سالانه اعطا شده و دوره بازپرداخت وام خرید معمولاً ۱۲ سال (۱۴۴ ماه) و وام جعاله مسکن ۵ سال (۶۰ ماه) است. خریدار ملک نه تنها باید رقم خرید اوراق را در بدو امر تأمین کند، بلکه ماهانه ارقامی بالغ بر ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان را در سال‌های ابتدایی به عنوان قسط بازپرداخت به شبکه بانکی پرداخت نماید؛ موضوعی که ضرورت بررسی توان بازپرداخت مالی و مقایسه هزینه فرصت این فرآیند با بهره‌گیری از ظرفیت‌های متنوع سایر روش‌های دارایی نظیر انواع صندوق سرمایه‌گذاری را بیش از پیش پررنگ می‌سازد.

سودآوری اوراق تسه برای سپرده‌گذاران و مقایسه آن با سایر روش‌ها

یکی از ابعاد کمتر توجه‌شده در خصوص اوراق تسه، بررسی آن از زاویه دید سرمایه‌گذاران است. بانک مسکن از طریق اعطای این اوراق به مشتریان صاحب حساب‌های ممتاز، انگیزه‌ای اقتصادی جهت جذب منابع پایدار ارزان‌قیمت پدید می‌آورد. مشتریانی که حساب ممتاز افتتاح می‌کنند، سالانه افزون بر سود قطعی یا علی‌الحساب ریالی، سهمیه‌ای ثابت از اوراق تسه را ماهانه دریافت می‌کنند که می‌توانند با فروش مستقیم آن در سامانه‌های معاملاتی بازار فرابورس، بازدهی مجموع حساب بانکی خود را به صورت چشمگیری افزایش دهند.

با این حال، فعالان آگاه بازارهای مالی بازدهی مرکب ناشی از رسوب پول در این حساب‌ها را با سایر ابزارهای مدرن موجود مقایسه می‌کنند. اوراق تسه نوسانات قیمتی متعددی را تجربه می‌کنند و به عنوان یک ابزار تضمین‌شده برای حفظ ارزش سرمایه در برابر تورم‌های فزاینده به کار نمی‌روند. افرادی که افق سرمایه‌گذاری میان‌مدت و بلندمدت دارند، دارایی‌های نقدی خود را به سمت بازارهای سهامی یا انواع صندوق سرمایه‌گذاری هدایت می‌کنند تا از پتانسیل مدیریت حرفه‌ای و بازدهی‌های بالاتر این نهادهای تخصصی برخوردار شوند.

مزایای سرمایه‌گذاری در حساب‌های متصل به تسه

مهم‌ترین حسن این رویکرد، ریسک مالی صفر از حیث نکول اصل سپرده است، چرا که بانک مسکن نهادی دولتی است و پرداخت سود و اعطای برگه‌ها طبق قوانین الزام‌آور است. همچنین سپرده‌گذار هر زمان که تمایل داشته باشد بدون مسدودی کامل می‌تواند به اصل حساب خود دسترسی یابد و متناسب با روزشمار مانده، اوراق خود را دریافت کند.

محدودیت‌ها و ریسک‌های نگهداری اوراق

ریسک بنیادین این ابزار، محدودیت زمانی ابطال اوراق است؛ بدین معنی که اوراق صادره را نمی‌توان برای سال‌های متمادی در سبد دارایی بدون معامله نگه داشت، زیرا با گذشت دو سال، اعتبار آن‌ها منقضی شده و دارایی صفر می‌شود. بنابراین دارنده برگه ملزم است در زمان‌های مناسب بازار و پیش از سررسید نهایی، دارایی خود را به پول نقد تبدیل نماید.

نتیجه‌گیری

اوراق تسهیلات مسکن نقشی تعیین‌کننده در سرعت‌بخشی به تأمین نقدینگی مورد نیاز خریداران مسکن در جامعه ایفا می‌کنند و بستر دادوستد عادلانه آن در فرابورس به حذف کامل واسطه‌گری‌های غیرمجاز انجامیده است. با این حال، بالا بودن هزینه خرید این اوراق و سود بازپرداخت اقساط، تصمیم‌گیری جهت استفاده از این تسهیلات را نیازمند دقت بالا و ارزیابی عمیق درآمدی خانوارها ساخته است. همزمان، سرمایه‌گذاران باهوش همواره مسیرهای متنوع خلق ارزش را ارزیابی کرده و در کنار گزینه‌های متداول سپرده‌گذاری، از سازوکارهای نوین بازارهای مالی بهره می‌جویند.

برای کسب اطلاعات بیشتر و آگاهی از جزئیات دقیق درباره نحوه فعالیت، ترکیب دارایی‌ها و وضعیت عملکردی صندوق‌های تحت مدیریت تامین سرمایه لوتوس پارسیان، می‌توانید به صفحه صندوق‌های سرمایه گذاری مراجعه کرده و اطلاعات تکمیلی مورد نیاز خود را در این بخش مشاهده کنید. همچنین جهت اخذ هرگونه مشاوره سرمایه‌گذاری جهت انتخاب مسیر سرمایه‌گذاری خود می‌توانید با شماره 8656-021 تماس حاصل کنید.